上半年百强房企新增货值破4.5万亿元 二线城市成拿地主战场

自从房子变成商品，年销售额达到15万亿以来，在过去的30年里，很少有行业发展到像房地产这样巨大的规模。今年上半年，房地产市场增量销售额约为7万亿元，前100家房地产企业的市场份额更低。

正如右图万科董事局主席于亮所言，行业集中度下降，龙头企业竞争激烈。今天，中国的50家开发商已经获得了2/3的市场份额。

如何在市场上脱颖而出，是对各方面能力的考验。被迫说一个最重要的能力就是拿地。

据Cree Real Estate调研统计，今年上半年，前100家房地产企业总增加值达到4.5万亿元，比5月底增长近1万亿元，14家房地产企业增加值突破1000亿元。10强地产企业拿到价值近万亿的土地，强与强的逻辑还在首映。上半年，前10家房地产企业增加值达到1000亿元，其中碧桂园、绿地、万科排名前三，增加值超过2000亿元，远远领先于其他房地产企业。

从销售集中度和附加值集中度的比较来看，资源高度集中在领先的房地产企业。销量前10、附加值前10的房地产企业多达9家，大型房地产企业还是有绝对优势的。

只有中海的增加值排名第12，跌出前十。恰如其分的是，世茂销售额排名第11，但附加值排名第6。

《证券日报》根据柯睿的监测数据，记者了解到，今年上半年10家实力较强的房地产企业土地收购总值近1万亿元，占前100家房地产企业土地收购总值的22%。值得一提的是，10家实力较强的房地产企业新增土地价值高达7185亿元，这意味着这10家房地产企业上半年的土地收购支出为7185亿元(全规模非股权)。嘉里分析师指出，前100家房地产企业整体征地销售比例为0.38，上半年整体征地销售比例基本稳定在0.38-0.4之间，前100家房地产企业在征地方面保持了较为谨慎的态度。

与2018年同期不同阶层的征地售房比例相比，都有所下降。其中，第二梯队与后50强房地产企业之间的征地销售比例低于平均水平，规模扩张的市场需求更为显著，尤其是金地、中梁、新希望、电建地产。这位分析师进一步表示，按照土地储备去资本化的周期，禹州、钟君等附加值较高的企业在确保去资本化的基础上扩大规模并没有太大问题。

当然，保利等一些大型房地产企业在上半年高调征地，附加值也不低。由于土地储备充裕，这些房企可以通过控制投资节奏进行战略和结构调整。土地储备相对脆弱，去融慢的房企加大了对土地储备的吸纳力度。

比如2018年，红阳，大华，新希望等。土地储备去化周期严重不足2.5年，但上半年土地收购销售比例明显低于行业平均水平，红阳和新希望的土地收购销售比例高达1。从自由选择100强房地产企业新增土地储备能源水平来看，二线城市结构调整不断深化。上半年，住房企业在三四线城市和二线城市新增土地储备建筑面积中所占比例相同，与去年三四线城市的高比例相反。

与去年全年相比，2019年上半年，三四线城市新增土地储备建设面积占比下降近8个百分点。Ap 易居研究院智库中心研究主任冼前进回应《证券日报》记者。从征地节奏来看，今年前两个月，房企拿地少。

一方面淡季销量不低；另一方面，融资渠道没有放开，企业的储备粮足够支撑大量的征地投资。移至3月份后，融资渠道相对放开，房地产企业对征地的热情立即转高，争相补仓，二季度末回归理性。

至于下半年的走势，上述克里分析师指出，在三四线市场跌幅未减的前提下，下半年仍将是企业拿地回归二线城市的窗口期。但随着资金监管的加强和市场对空头头寸需求的满足，预计下半年的征地步伐将较上半年的高峰期有所上升。

另外，考虑到资金成本、征地等因素，企业盲目追求高征地并没有错。纵观近年来，个人投资者去土地并不理想。在保证盈利空间的基础上，下大力气储备资金是房企稳定发展的前提。

本文来源：电子竞技菠菜app-www.eskuvoialbum.com